了解房東、二房東與二房客之間的三角關係─民事篇【楊忠憲律師、張宇賢助理】

何謂二房東?

二房東是指與房東承租之後，將承租之房屋全部或一部轉租於他人的人。二房客是與二房東承租房屋的房客。

那二房東如果沒有取得房東之同意就擅自將房屋承租給二房客，房東要怎麼辦呢?通常在租賃契約中，都會約定不可以擅自轉租，所以二房東除違反契約外，也可依民法第443條公規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。

承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」房東如果沒有事先在租賃契約上約定不得部分轉租，二房東是有權利將房屋一部承租給他人，而二房東如果沒有取得房東之同意就將房屋全部轉租於他人，原則上違反該條文規定，也是違反租賃契約，房東是有權與二房東終止契約，並依契約內容請求違約金，及要求損害賠償。

律師幫幫忙：這時候可以提起民事訴訟請求解除或終止租約，請二房東離開並請求損害賠償。

可是房東已經和二房東解約，二房客不搬走呢?

二房客與房東之間並無租賃契約，房東可主張無權占有，依民法767條規定:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」並依物上請求權向二房客請求返還房屋，要求搬遷，以及相當於不當得利的租金。

律師幫幫忙：這裡在提起訴訟的時候，一定要事先確認，目前佔有房屋的是二房東或是二房客，不然可是會產生將來好不容易贏得勝訴判決，執行卻出現困難的情形，這部份建議尋求律師協助喔。

若是在允許轉租的前提下，如果二房客造成房屋損害，房東該怎麼辦呢?

二房客之租賃契約是與二房東簽訂的，所以與房東並無法律上之效力，依民法第444條:「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」

故因二房客所生之所損害應由二房東負責。

那反過來說，如果向二房東承租房屋，發現房東卻未同意二房東轉租的情形，二房客該怎麼辦呢?

二房客應可解除或終止租約，並向二房東主張違約責任、侵權行為請求損害賠償。