請妥善運用「惡鄰條款」，公寓大廈管理條例第 22 條規定：

住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：

一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。

三、其他違反法令或規約情節重大者。

前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。

以上有幾種可以強制遷離的情況，第一是欠錢（例如，欠社區太多管理費用）；第二是搞破壞（例如，破壞公物，隨地便溺，阻礙逃生通道等）；後者的情形若不嚴重，尚未達到要趕人的地步，可以建議先用公寓大廈管理條例第49條規定處理:

有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：

一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。

二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。

三、住戶違反第十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。

四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。

五、住戶違反第十七條所定投保責任保險之義務者。

六、區分所有權人違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者。

七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。

八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。

有供營業使用事實之住戶有前項第三款或第四款行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六個月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。

最後，第三種狀況則是概括條款，違反法令或規約，而且要情節重大才算喔。以下有幾個法院對於適用「惡鄰條款」的判決見解：

1. 臺灣高等法院高雄分院民事判決108年度上更一字第9號(在社區飆車）

2. 臺灣士林地方法院民事判決110年度訴字第716號(搞破壞）

3. 臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第848號(違反法令規約情節重大）

從以上案例得知，千金買屋，萬金買鄰。惡鄰案例不勝枚舉，要啟動該條款，除了相關事證的蒐證外，還要注意第一，「時間」，要3個月未改善且「情節重大」。第二，「區權人決議」必須由管委會來實行。

律師祝大家都有好鄰居，若有其他問題，可再發問。