借名登記是什麼?又該如何保障彼此權利?【楊忠憲律師】
借名登記是什麼?
借名登記在不動產中指的是將財產的登記他人名義,儘管實際所有者仍然擁有財產的控制權和利益。這種做法常見於不動產市場中,並涉及以下幾個常見情形:
1. 稅務規劃與風險分散:為了節省稅金,將不動產登記在他人名下。這是因為累進稅率會導致稅金增加,將財產分散到他人名下可以降低稅負。
2. 資格限制:當某些財產的取得有資格限制(如國宅、農地、原住民保留地等),無法符合資格的人可能會透過借名登記來取得這些財產,以及為了適用國家政策的貸款方案等
3. 避開債權人的強制執行:為了避免債權人查封財產,債務人可能會將財產登記在他人名下。這種做法在法律上可能被視為違反善良風俗而無效。
風險注意事項
• 返還問題:借名登記可能涉及出名人不願意返還財產或擅自處分財產的風險。為避免這些風險,雙方應清楚約定權利和義務。
相關法律與實務建議
• 書面契約:借名登記應以書面形式訂立協議,明確權利義務和時限,以防未來的法律糾紛。訂立清晰的契約條款,並在需要時進行公證,以增強法律保障。
• 公證:契約完成後進行公證,可以增強法律效力。若沒有書面契約,則需要提供相應證據證明資產的實際擁有權,但未必所有公證人都願意公證借名登記契約。
• 法律參考:根據「最高法院107年度台上字第629號民事判決」,借名登記的有效性需考慮契約內容及合法性。若需提出請求,必須以書面證據為主。
• 證據保存:保存相關證據,如金流證明、所有權狀、水電稅費單據等,以備法律程序中使用。
• 預告登記:借名人可透過預告登記來保障自身權益,防止名義持有人處分該財產。
律師說:借名登記雖有其便利之處,但涉及的法律風險和程序要求不容忽視。進行此類操作時,建議諮詢法律專業人士,確保遵守法律規範並保護自身權益。