認識「公益出租人」制度：出租住宅也能享有減稅優惠！ 【楊忠憲律師】民事律師｜台北律師推薦
什麼是「公益出租人」？
根據內政部不動產資訊平台的最新定義，「公益出租人」是指將住宅出租給符合租金補貼申請資格的承租人，並經由直轄市或縣（市）主管機關審認通過的房東。
只要符合以下條件，即可申請成為公益出租人：
- 住宅所有權人，或
- 尚未完成建物第一次登記，且由您繳納房屋稅的「納稅義務人」
經主管機關審核認定後，即可享有所得稅、房屋稅與地價稅減免等稅賦優惠。
哪些房客符合租金補貼資格？
房東必須將住宅租給具下列租金補貼資格之一的房客，才可申請成為公益出租人：
- 一般住宅租金補貼
- 身心障礙者房屋租金補貼
- 低收入戶租金補貼
- 都市原住民家庭租屋補貼
⚠️ 注意事項
-
房東與出租人必須為同一人
即便是配偶、直系血親，也不適用公益出租人資格，必須以實際持有房產並對外出租的人為準。 -
需經主管機關認定
並非單純出租給特定對象就自動成為公益出租人，仍須依規定向直轄市或縣市政府提出申請與認定。
若您名下有閒置住宅，考慮出租給有租金補貼資格的房客，不但可以幫助社會上有居住需求的族群，也能透過政府提供的公益出租人制度，享有實質稅賦優惠，是一項雙贏的選擇！
如何成為「公益出租人」？出租房屋也能享有稅賦優惠！
想把閒置住宅出租，又希望能享有租金收入與政府的稅賦減免？成為「公益出租人」就是您的好選擇！不僅協助有居住需求的弱勢族群，也能合法減輕稅負負擔。
兩種方式成為公益出租人
✔ 方式一：屋主
自行申請
房屋所有權人或房屋稅納稅義務人，可依據《公益出租人資格認定作業要點》，主動向所在地縣市政府提出申請。經審核通過後，會取得「公益出租人認定函」。
申請流程簡介：
- 檢具相關文件（申請表、房屋權狀影本、租賃契約等）
- 向直轄市或縣（市）政府申請
- 取得「認定函」後即可享有稅賦減免
查詢資格可至【公益出租人查詢網】，輸入基本資料即時查看是否符合資格。
✔ 方式二：
由政府直接認定
依《住宅法》第3條第3款規定，只要房客申請政府租金補貼，且符合《自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法》等資格條件，地方主管機關會主動認定房東為公益出租人，無須另外申請。
成為公益出租人需符合的條件
一、出租人與所有權人必須為同一人
即使是夫妻或直系親屬，也不可以代為申請，必須以實際持有房產並出租者為準。
二、房客必須領有下列租金補助之一：
- 住宅租金補貼
- 身心障礙者房屋租金補貼
- 低收入戶租金補貼
- 都市原住民家庭租屋補貼
三、出租房屋需符合以下條件：
- 房屋用途為居住使用
- 房屋需具門牌（如一門牌分租多間套房，僅享一戶優惠）
- 合法建築物，違章建築不符合資格
小提醒
即使已經出租給有補助資格的房客，若未完成申請或認定程序，也不會自動成為公益出租人。建議房東可主動查詢、辦理，享有合法稅賦優惠又能保障自身權益！表格整理如下：
| 稅務優惠 | 自租 | 公益出租人(房客申請相關租金補貼) |
| 綜合所得稅 | 無 | 月租金15,000元以下免稅，超過則扣除43% |
| 房屋稅 | 一般住宅2.4% | 自用住宅1.2% |
| 地價稅 | 一般住宅10‰ | 自用住宅2‰ |
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公益出租人也有缺點？三大限制你要知道！
政府推動「公益出租人」制度，鼓勵房東將住宅出租給弱勢族群，雖然可以享有房屋稅、地價稅、綜所稅的稅賦優惠，但相較於「社會住宅包租代管」制度，公益出租人還是有不少致命缺點，一定要注意！
一、公益出租人無法申請修繕補貼
雖然公益出租人每年可在綜合所得稅中列報43%的必要費用，但如果房屋老舊需要修繕，維修費用需房東自行負擔，無法申請每戶上限1萬元的修繕補貼，這點對屋況較差的出租房屋是一大負擔。
二、土地增值稅仍會受限，無法適用優惠稅率
根據土地稅法規定，出售前1年內或前5年內曾出租者，不適用優惠稅率。即使你是公益出租人、租給弱勢族群，仍屬「出租行為」，出售時就無法適用減徵土地增值稅的優惠，可能導致稅負大增。
三、資格不具持續性，房客資格會影響公益出租人認定
公益出租人的資格，是根據房客是否領有政府租金補貼來判定的，一旦房客資格不符、或改租給未申請補貼的新房客，公益出租人資格會立即失效，相關稅賦優惠也會跟著取消。
小結：公益出租人 vs. 社宅包租代管，選擇前先評估！
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